Оспаривание кадастровой стоимости юридическими лицами в судебном порядке

       Вопрос установления обоснованной  кадастровой стоимости  всегда будет актуален для юридических лиц, поскольку исходя из нее рассчитываются налог на недвижимое имущество, арендная плата за землю и другие платежи.

Оспорить кадастровую стоимость юридическое лицо может в административном порядке в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). В случае принятия комиссией отрицательного решения для юридического лица открывается возможность судебного оспаривания. Досудебный порядок обращения в комиссию обязателен.

 Категория дел об оспаривании кадастровой стоимости рассматривается по правилам административного судопроизводства судом общей юрисдикции субъекта Российской Федерации (Архангельским областным судом).

В административном иске о пересмотре кадастровой стоимости должно содержаться одно из следующих требований:

- об установлении в отношении объекта его рыночной стоимости

- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости.

При этом решение комиссии не является предметом рассмотрения суда.

Комплект документов для суда больше, чем при обращении в комиссию.

          К административному исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, как и к заявлению в комиссию, прикладываются:

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если административный иск подается в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком, - если административный иск о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Помимо указанных документов в суд необходимо представить:

- подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости;

- решение комиссии или документ, подтверждающий факт соблюдения досудебного порядка;

- документ, подтверждающий оплату госпошлины (для юридических лиц 2 000 руб. за каждый объект недвижимости).

По правилам административного судопроизводства лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются. По делам о пересмотре кадастровой стоимости на административном истце лежит обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо величину устанавливаемой рыночной стоимости.

Даже в случае отсутствия возражений относительно заявленных требований суд проверяет представленный заявителем отчет об оценке на соответствие действующему законодательству. По ходатайству участвующих в деле лиц судом также может быть назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета законодательству и определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в суде представляется более затратной, как в финансовом, так и во временном отношении.

Суд не связан месячным сроком для принятия решения, который установлен для работы комиссии. По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление в течение двух месяцев, однако зачастую этот срок увеличивается, например, в связи с назначением судебной экспертизы.

Совокупный размер судебных расходов административного истца по делу может составлять значительную сумму. При этом компенсировать свои расходы за счет проигравшей стороны возможно не всегда. Так, суд оставляет судебные расходы на заявителе при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отсутствие возражений со стороны привлеченных к участию в деле лиц (в том числе по размеру рыночной стоимости).

Указанное ставит под сомнение экономическую целесообразность оспаривания кадастровой стоимости в суде, рациональным видится рассмотрение вопроса повторного обращения в комиссию после устранения причин отклонения ею заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

                                            Комплексные кадастровые работы - что это такое

        В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения о земельных участках, в том числе площадь участка и описание местоположения его границ, сведения о координатах характерных точек границ в местной системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

На сегодняшний день нормы действующего законодательства не обязывают правообладателя земельного участка проводить кадастровые работы. В то же время кадастровые работы служат основным механизмом образования новых земельных участков. Без их проведения невозможно предоставление и изъятие земельных участков.

Программой «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 – 2020 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10.10.2013 №903, предусматривается комплекс мероприятий, направленных на эффективное использование земли и недвижимости для удовлетворения потребностей общества и граждан.

Наиболее рациональным способом достижения поставленной цели является проведение комплексных кадастровых работ, предусмотренных  Федеральным законом от 24.07.2007 №221–ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон №221). Комплексные кадастровые работы должны выполняться одновременно в отношении всех расположенных на территории кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов:

1) земельных участков, сведения ЕГРН о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;

2) земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;

3) зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации недвижимости.

В ходе выполнения комплексных кадастровых работ проводится уточнение местоположения границ земельных участков и установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения (за исключением сооружений, являющихся линейными объектами); обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Проведение кадастровых работ необходимо для установления местоположения границ земельных участков на местности и определения фактической площади земельного участка, что позволит избежать споров по прохождению границ земельных участков, а также объективно рассчитать его кадастровую стоимость и, тем самым, обеспечить базу для исчисления земельного налога. Юридический факт установления границ земельных участков в будущем позволит избежать проблемы при оформлении вещных прав на земельные участки, оформлении сделок с объектами недвижимости (купля – продажа, передача в аренду и т. д.).

Выполнение комплексных кадастровых работ в рамках государственного (муниципального) заказа осуществляется кадастровыми инженерами (индивидуальные предприниматели или наемные работники), имеющими квалификационный аттестат. Срок выполнения работ устанавливается в техническом задании государственного (муниципального) заказа и не может превышать 7 месяцев с даты подписания контракта.

Итоговым результатом комплексных кадастровых работ является обеспечение подготовки карты-плана территории, которая является универсальным документом для целей землепользования, планирования и зонирования территорий, а также для других градостроительных целей, определенных законодательством. 

Нормативное регулирование проведения комплексных кадастровых работ осуществляется в рамках Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Закона №221, Закона о регистрации недвижимости, Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Следует отметить, что комплексные кадастровые работы необходимо проводить и в отношении земель лесного и водного фондов.

Выполнение комплексных кадастровых работ на землях лесного фонда должно обеспечить достоверными сведениями о количественном и качественном состоянии лесов как орган государственной власти и местного самоуправления, так и заинтересованных граждан и лесозаготовителей, а так же сформировать политику лесопользования, обеспечивающую правовой режим использования, защиты, охраны и воспроизводства лесов.

Данные работы по объектам водного фонда проводятся для поддержания в надлежащем состоянии водоохранных зон и прибрежных полос и установления режима их использования.

      Таким образом, проведение комплексных кадастровых работ, являющихся одной из задач реализации целевых моделей по созданию благоприятного инвестиционного климата российских территорий, будет содействовать обеспечению разработки и актуализации документов территориального планирования и градостроительного зонирования, совершенствованию процедур предоставления земельных участков, установлению границ муниципальных образований и населенных пунктов, что обеспечит эффективное использование земли и объектов недвижимости и, как следствие, увеличение доходной части бюджетов всех уровней.